Gratis · Inget konto · I webbläsaren
Bostadslån- & HELOC-kalkylator
Från bostadsvärde, bolånesaldo, ränta och löptid till exakt månadskostnad — fast lån eller rörlig HELOC, med eget kapital, CLTV, amortering och stresstest.
Bostadslånekalkylator → · HELOC-kalkylator → · Lån vs HELOC →
Bostadslån- & HELOC-kalkylator
Byt läge, skriv in siffrorna och få månadskostnaden direkt — med eget kapital, CLTV, slutdatum, diagram och nedladdningsbar rapport.
Bara här — de flesta banker hoppar över detta
Lån vs HELOC på samma $50,000
Fast visshet mot rörlig flexibilitet. Samma inmatning, ärlig livstidskostnad. Hela guiden →
Så beräknar du en månadskostnad steg för steg
Ordningen är allt — följ den och inget erbjudande förvirrar dig. Exempel: $450 000 bostad, $280 000 skuld, $50 000 lån till 8,5 % på 10 år.
- 1
Hitta användbart eget kapital
$450 000 × 80 % = $360 000 − $280 000 skuld = $80 000 max till bästa räntor. Totalt eget kapital ($170 000) är inte belåningsbart — taket bestämmer.
- 2
Kolla CLTV på din ansökan
($280 000 + $50 000) ÷ $450 000 = 73,3 %. Under 80 % betyder standardprövning och att den angivna räntan gäller.
- 3
Prissätt betalningen
$50 000 till 8,5 % på 120 månader: r = 0,007083, betalning = $619,93/mån. Vid 0 % vore det $416,67 — räntan är de andra $203.
- 4
Lägg avgifter till verklig kostnad
$500 upplägg på $74 391 betalningar = $74 891 verklig kostnad. Effektivräntan (≈8,7 %) inkluderar det — jämför effektivräntor, inte nominella.
- 5
Stresstesta
HELOC? Räkna om med +2 %: $40 000 till 11 % amorteras à ~$455/mån mot $406 vid 9 %. Spräcker den stressade betalningen budgeten, låna mindre.
- 6
Datera avbetalningen
120 betalningar från idag sätter avbetalningsmånaden; $100/mån extra raderar ~20 betalningar och ~$4 600.
Genomräknade exempel
Verkliga siffror folk söker efter. Klicka ett kort för att ladda det i kalkylatorn.
$50k-lån · 8,5 % · 10 år
Klassikern: ~$620/mån, ~$24 400 ränta. $100/mån extra sparar ~$4 600.
$80k max vid 80 % CLTV
$450k-bostad, $280k skuld → $80 000 tak till bästa räntor. Det ärliga maxet.
$40k HELOC · 9 % · 10+15
Uttag ~$300/mån endast ränta, sedan ~$406/mån i 15 år. Stressa +2 % först.
$30k-lån · 8 % · 15 år
Lägre betalning: ~$287/mån, ~$21 600 ränta. Billigare per månad, dyrare totalt.
$100k-lån · 9 % · 15 år
Stort projekt: ~$1 014/mån, ~$82 500 ränta. DTI-kollen räknas här.
HELOC $25k · 9,5 % halvt
$80k-linje, $25k uttaget → ~$198/mån uttag, ~$254/mån amortering.
CLTV-regeln som avgör allt
Kombinerat belåningsvärde — (förstahypotek + andrahandshypotek) ÷ värderingsvärde — är det första filtret i varje andrahandsansökan, och det avgör ditt öde innan någon tittar på din score. Banker takar det eftersom andrahypoteket betalas ut sist vid utmätning: faller priserna 10 % och du lånade till 95 % CLTV är deras säkerhet redan under vattnet. Bufferten mellan total skuld och bostadsvärde är deras säkerhetsmarginal, och varje prisnivå, ja och ränta härleds ur den.
Formeln är enkel — maxlån = (bostadsvärde × CLTV-tak) − bolånesaldo — men varje siffra har tänder: värdet är bankens värdering, ofta 3–8 % under sajtestimat, särskilt efter snabba uppgångar; taket är 80 % för bästräntor; och bolånet är lösenbeloppet, inte ditt senaste utdrag. Räkna konservativt först; knappen "Använd max vid 80 % CLTV" i kalkylatorn gör det med ett klick.
| CLTV-tak | Maxlån | Vad som väntar |
|---|---|---|
| 60 % | $0 | Taket ($270 000) ligger under skulden — inget andrahandslån möjligt. |
| 70 % | $35 000 | Utmärkta villkor, men liten linje — bara för miniprojekt. |
| 75 % | $57 500 | Starka priser hos konservativa banker och kreditföreningar. |
| 80 % | $80 000 | Standardtaket: annonserade räntor, normala värderingar, snabba ja. |
| 85 % | $102 500 | Hos vissa banker med högre räntor och hårdare score- och inkomstkrav. |
| 90 % | $125 000 | Sällsynt och dyrt: oftast 740+ score och DTI under 43 %. |
Lägg märke till glappet som förvånar alla: $170 000 eget kapital ger bara $80 000 lån vid standardtak. Den där $90 000-bufferten stannar hos banken, orörd, som försäkring mot prisfall och försäljningskostnader. Den som blandar ihop "eget kapital" med "tillgängligt" förlorar veckor — och ibland en värdering — på att jaga ett tal ingen bank någonsin skulle finansiera.
Bara en delstat spelar med egna skrivna regler: Texas takar i grundlagen all bolåneskuld vid 80 % CLTV, takar avgifter vid 2 % av lånet, kräver 12 dagars betänketid och tillåter bara ett hypotek åt gången. Ligger bostaden i Texas, behandla 80 % som lag, inte som bankpreferens.
Så prövar en andrahandsbank dig i verkligheten
Bakom CLTV-grinden tittar prövningen på fyra saker. Score: 620 är grovt golvet för ja nästan överallt, 680+ öppnar normalpriser och 740+ låser upp de bästa annonserade räntorna — andrahandsstegarna är brantare än förstahands, och 40 scorepoäng kan kosta en hel procentenhet. Skuld-inkomst: de flesta banker takar totala månadsskulder runt 43–50 % av bruttoinkomsten inklusive nya betalningen. Räkna själv: $1 800 bolån + $400 bil och kort + $620 bostadslånebetalning = $3 020 ÷ $8 000 brutto = 35,3 % DTI — bekvämt innanför. Vid 47 % måste du betala av en skuld eller låna mindre; från 55 %+ lurar avslag hur blankt score än glänser.
Säkerhet och inkomst: värderaren bekräftar skicket och lagfarten bekräftar förmånsrätten — befintliga HELOC, utmätningar eller obetalda skatter räknas in i din CLTV, och ett hus med eftersatt underhåll kan få skickavdrag. Anställda klarar sig med lönespecar; egenföretagare lägger fram två års deklarationer, för andrahandsprövning diskonterar rörlig inkomst hårdare än köpprövning. Typisk tidslinje ansökan till utbetalning: 2–6 veckor — underlag och kreditkoll (dag 1–3), värdering plus prövning (dag 4–14), ja plus federal 3-dagars ångerrätt vid egen bostad innan pengar rör sig.
Värderingar: siffran som slår din
Nästan varje andrahandslån kräver en värdering, i tre styrkor. Full värdering — en licensierad värderare mäter, fotar och jämför din bostad med närliggande försäljningar — väger tyngst och kostar $300–$700, ofta vidarefakturerat till dig vid avslut. Drive-by- eller skrivbordsvärdering använder foton och register utan full access: billigare men konservativare. Den automatiserade värderingen (AVM) är en instant-uppskattning via algoritm, billigast och mest skeptisk till unika eller nyrenoverade hus. Banken väljer styrka: heta marknader och höga CLTV driver mot full värdering, för risken med ett uppblåst värde är bankens.
Skydda din innan värderaren kommer: dokumentera varje förbättring med kostnader och datum — bara verifierbart räknas; ett $40 000-kök med kvitton slår alltid ett vagt "renoverat kök". Städa utsidan och fixa små synliga fel som signalerar eftersatt underhåll. Och förankra aldrig samtalet i ett sajtestimat: ta med tre verkligt sålda jämförelser inom en knapp kilometer och sex månader. Blir värdet lågt finns två hederliga drag: acceptera den mindre linje siffrorna bär, eller ansök igen efter stärkande jämförelser — att betala en andra värdering på samma svaga jämförelser dubblar bara avgiften.
HELOC-faser utan överraskning
Uttagsfasen känns som kreditkort: låna upp till gränsen, betala ränta (ofta bara ränta) på uttaget, amortera och låna om fritt. Amorteringsfasen känns som lån: krediten fryser och saldot amorteras över 10–20 år. Chocken som bländar låntagare är ren aritmetik. Ta $40 000 HELOC till 9 %: enbart ränta är $300/mån under tio bekväma år — sedan kräver amorteringen ca $406/mån i femton år, och det före varje ränterörelse. Tre tal, en skuld, och de flesta hade bara budgeterat det första.
| Livstidsränta | Uttag/mån | Amortering/mån | Total ränta |
|---|---|---|---|
| 9 % (idag) | $300 | $406 | ~$45 000 |
| 11 % (+2 % stress) | $367 | $455 | ~$58 000 |
| 13 % (+4 % stress) | $433 | $506 | ~$72 000 |
Proffs budgeterar baklänges från den tabellen: de dimensionerar uttaget så att den stressade amorteringen får plats, inte lockräntan. Tre vanor skiljer bekväma HELOC-låntagare från varnande exempel. Ett: amortera under uttaget även när bara ränta krävs — varje $1 000 extra amortering sparar ~$1 700 livstidsränta vid 9 % och dämpar hoppet. Två: håll utnyttjandet under halva linjen — full linje plus ränteuppgång är dubbelsmällen bakom de flesta fallissemang. Tre: prissätt introräntor ärligt: 3,99 % i 12 månader sparar verkliga pengar tidigt, men lånet växlar sedan till prime plus marginal — modellera introt i vår HELOC-kalkylator och bekräfta betalningen efter innan du tar ut, inte efter uppgången.
Räntor, avgifter och effektivränte-tricket
Andrahandsräntor ligger 1–3 punkter över förstahands av strukturella skäl: vid utmätning betalas andrahypoteket efter det första, så banker tar betalt för den extra risken. Fasta lån följer långa obligationsräntor; HELOC följer prime och rör sig inom veckor efter Fed-beslut. Ditt personliga påslag kommer från fyra rattar: score (740+ för det bästa), CLTV (varje 5 %-band kan lägga till en åttondel eller kvarts punkt), DTI och boendeform — uthyrning och fritidshus betalar mer i varje band, och vissa banker rör dem inte över 80 % CLTV.
Avgifter avgör varje tight match, och därför slår effektivräntan räntan vid jämförelser. Effektivräntan bakar in avgifter i en årskostnad, så den vet redan vad säljare hoppas att du inte räknar ut: 7,99 % ränta med $1 500 avgifter (8,4 % effektivt) förlorar mot 8,25 % med $0 avgifter (8,3 % effektivt) så fort du förtidsbetalar, säljer eller refinansierar inom cirka 5 år. Vår kalkylator räknar den effektiva räntan för båda avgiftshanteringarna — kontant eller inbakad — för inbakade ser gratis ut men förräntas över hela löptiden. Som tumregel: poäng lönar sig bara bortom break-even — $1 000 för 0,25 % lägre på $50 000 sparar ~$7/mån: tolv år till break-even, och få andrahandslån överlever så länge orörda.
Vilket alternativ passar dig?
Fast lån — lånet med signerat offert.
Ett belopp, fast ränta, fast betalning. Perfekt för kända engångsbehov: tak med signerad offert, skuldkonsolidering, en terminsavgift. Förtidsbetala fritt — varje extra dollar förräntas till din effektivränta, riskfritt.
HELOC — linjen för etappvisa kostnader.
Låna, amortera, låna om under uttaget; rörlig ränta. Perfekt för etappvisa eller osäkra kostnader: etappvis renovering, termin skilled terminsvis, företagsbuffert. Disciplin krävs — räntefria år känns billiga med flit.
Cash-out-refinansiering — återställningsknappen.
Ersätter hela ditt förstahandslån med ett större och betalar ut mellanskillnaden. Vinner bara när marknadsräntor ligger under din nuvarande ränta — annars prissätter du upp gammal billig skuld bara för att nå eget kapital.
Privatlån — utan pant.
Ingen värdering, utbetalning på dagar, men 10–15 % på 2–7 år gör betalningen brutal per lånad dollar. Vinner bara för små belopp på kort sikt där hypotekskostnader skulle dominera. Pantsätt aldrig huset för värdeminskande konsumtion du kunde betala kontant.
Sju dyra misstag (och femminutersfixen)
- 1
Låna upp till max beviljat utan betalningsplan
Banker beviljar maxbelopp; budgetar överlever betalningar. Prissätt först månadskostnaden, sedan projektet.
- 2
Budgetera HELOC-uttaget
Uttaget är hyran på skulden; amorteringen ÄR skulden. Budgetera den större, stressade siffran.
- 3
Jämföra räntor istället för effektivränta
Avgifter gömmer sig i räntor och syns i effektivräntan. Varje offert utan effektivränta är ojämförbar.
- 4
Använda sajtvärden för CLTV
Banken bestämmer. Räkna av vana 5 % under din uppskattning.
- 5
Tömma HELOC-linjen direkt
Full linje plus ränteuppgång är det klassiska nödlägesmönstret. Ta ut vad fasen behöver; behåll hälften i reserv.
- 6
Ignorera Texas 12 dagar eller ångerrätten överallt
Andrahandslån på egen bostad ger ångerrätt. Planera utbetalningsdatum runt den, inte genom den.
- 7
Pantsätta värdeminskande konsumtion
Bilar, semestrar och löpande utgifter förvandlar pantsatt förmögenhet till minnen — med utmätningsrisk.
Gör den här sidan till ett beslut på tio minuter
Följ den här ordningen så vet du mer än de flesta sökande som kliver in på ett bankkontor. Ett: skriv in värde och skulder, tryck max-vid-tak och notera det finansierbara taket — det är budgetens hårda kant. Två: prissätt ditt scenario (lån eller HELOC), lägg till avgifter som banken offererade och läs effektivränta och verklig kostnad, inte bara betalningen. Tre: öppna betalförmågechecken, skriv in inkomst och skulder och bekräfta DTI under 43 %. Fyra: stresstesta — extra amortering på lån, +2 % på HELOC. Fem: ladda ner rapporten och be två banker till slå effektivräntan. Det billigaste andrahandslånet är sällan den första offerten — det är den tredje, rätt jämförd.
Vanliga frågor
Hur stort bostadslån kan jag få?
Bostadsvärde × bankens CLTV-tak (oftast 80 %) minus bolån. Vid $450 000 värde och $280 000 skuld: $450 000 × 0,80 = $360 000 − $280 000 = $80 000 belåningsbart — trots $170 000 eget kapital.
Vad kostar $50 000 i bostadslån per månad?
Vid 8,5 % på 10 år: ca $620/mån, ~$24 400 ränta. På 15 år till 8 %: ca $478/mån men ~$36 000 ränta.
Vad kostar $100 000 per månad?
Vid 8,5 % på 15 år: ca $985/mån, ~$77 200 ränta. Vid 8 % på 10 år: ca $1 214/mån men bara ~$45 600 ränta.
Vad är HELOC-uttagsfas kontra amorteringsfas?
Uttagsfasen (ofta 10 år) låter dig låna, amortera och låna igen upp till gränsen — ofta bara ränta. Sedan fryser amorteringsfasen (ofta 15 år) krediten och amorterar saldot: betalningar blir typiskt 2–4× högre. Budgetera alltid amorteringsbetalningen.
Lån eller HELOC — vad är bäst?
Ta det fasta lånet när allt behövs dag ett — tak, skuldkonsolidering, en terminsavgift — med fast betalning. Ta HELOC för etappvisa eller osäkra utgifter, där du bara betalar ränta på uttaget.
Vilken CLTV accepterar banker?
80 % öppnar bästräntor nästan överallt. Vissa går till 85–90 % med högre räntor och hårdare krav; över 90 % är sällsynt och dyrt. Texas takar i lag vid 80 %.
Är bostadslåneräntor fasta eller rörliga?
Lån nästan alltid fasta. HELOC nästan alltid rörliga (prime + marginal) med års- och livstidstak. +2 % på $40 000 lägger till ca $50/mån i amortering.
Vilka avgifter tillkommer?
Lån: $300–700 värdering, 0–1 % uppläggning, $200–800 lagfart. HELOC: ofta $0 upfront, sedan $50–75/år plus avgifter vid tidig avslutning.
Hjälper extra amortering verkligen?
Ja — $100/mån extra på $50 000 till 8,5 %/10 år sparar ~$4 600 ränta och 20 betalningar.
Vilken kreditvärdighet krävs?
Oftast 620+ för ja, 740+ för bästräntor. Men score är halva: banker takar skulder runt 43–50 % inkl. ny betalning, kräver 15–20 % eget kapital kvar plus egen värdering.
Hur räknar jag DTI med bostadslån?
Bolån + övriga månadsskulder + ny betalning, delat med bruttoinkomst. Exempel: $1 800 + $400 + $620 = $2 820 ÷ $8 000 = 35,3 % — klart innanför.
Är räntan avdragsgill?
Ibland: om pengarna köper, bygger eller väsentligt förbättrar den pantsatta bostaden och du specificerar avdrag, kan ränta vara avdragsgill inom IRS-gränser. Privata utgifter oftast inte.
Hur funkar HELOC-introränta?
Vissa banker erbjuder 6–12 månader rabatt — t.ex. 3,99 % före ordinarie 9 % rörligt. Sänker starträntan, ändrar inget långsiktigt — budgetera från dag ett med betalningen efter.
Vad händer när HELOC-uttaget tar slut?
Krediten fryser och saldot amorteras — betalningar blir ofta 2–4× högre över en natt. $40 000 till 9 %: från $300/mån enbart ränta till ~$406/mån i 15 år, före varje höjning.
Hur snabbt får jag pengarna?
Oftast 2–6 veckor: ansökan och underlag (dag 1–3), värdering och prövning (dag 4–14), ja plus 3 dagars ångerrätt vid egen bostad.
Skadar ansökan min score?
En hård förfrågan kostar några poäng kort — jämför inom 14–45 dagar så räknas det som en. Högt HELOC-utnyttjande (över ~50 %) kan tynga tills återbetalning.
Vad är ett andrahandshypotek?
Ett andrahandshypotek är varje lån med bostaden som pant bakom förstahandshypoteket i förmånsrätt — precis vad bostadslån och HELOC är. "Andra" anger rangen, inte antalet lån.
Är cash-out-refinansiering bättre?
Cash-out ersätter hela førstahandshypoteket med ett större och betalar ut mellanskillnaden. Vinner bara när marknadsräntor ligger under din nuvarande ränta.
Behövs värdering?
Ja, nästan alltid: banken beställer den (eller en automatiserad värdering) och lånar på det beloppet, inte på sajtestimat. Ofta 3–8 % under optimistiska estimat.
Är mina uppgifter privata?
Ja. Allt räknas i din webbläsare — inget konto, ingen databas, inga siffror till servrar. Länkar kodar inmatning i URL:en.
Fortfarande fundersam? Hela FAQ:n · Metodik & formler · Kontakta oss