Calculadora de préstamo hipotecario y HELOC

La regla CLTV que lo decide todo

El loan-to-value combinado — (primera hipoteca + segunda hipoteca) ÷ valor de tasación — es el primer filtro de toda solicitud de segunda hipoteca, y decide tu destino antes de que nadie mire tu crédito. Los prestamistas lo topan porque la segunda hipoteca cobra después en una ejecución: si los precios caen un 10 % y pediste al 95 % de CLTV, su colateral ya está bajo el agua. El colchón entre tu deuda total y el valor de la vivienda es su margen de seguridad, y de él salen cada tramo de precio, aprobación y tasa.

La fórmula es simple — préstamo máximo = (valor de vivienda × tope CLTV) − saldo hipotecario — pero cada dato muerde: el valor es el de la tasación del prestamista, que suele salir 3–8 % bajo estimados de portales, sobre todo tras subidas rápidas; el tope es 80 % para las mejores tasas; y la hipoteca es la cifra de liquidación, no tu último estado. Calcula con cifras conservadoras primero: el botón “Usar el máx al 80 % CLTV” de la calculadora lo hace en un clic.

Fíjate en la brecha que sorprende a todos: $170,000 de capital producen solo $80,000 de préstamo a topes estándar. Ese colchón de $90,000 se queda con el prestamista, intacto, como seguro contra caídas de precios y costos de venta. Quien confunde “capital” con “disponible” pierde semanas — y a veces una tasación — persiguiendo un número que ningún prestamista iba a fondear.

Solo un estado juega con sus propias reglas escritas: Texas limita por constitución toda la deuda hipotecaria al 80 % CLTV, topa las comisiones al 2 % del préstamo, exige 12 días de reflexión y permite una sola hipoteca a la vez. Si el inmueble está en Texas, trata el 80 % como ley, no como preferencia del prestamista.

Cómo te evalúa realmente un prestamista de segunda hipoteca

Pasada la puerta del CLTV, la suscripción mira cuatro cosas. Crédito: 620 es más o menos el suelo para aprobar en casi todo el mercado, 680+ abre precios normales y 740+ desbloquea las mejores tasas publicadas — los tramos de segunda hipoteca son más empinados que los de primera, y 40 puntos de score pueden costar un punto porcentual entero. Deuda-ingresos: la mayoría topa las deudas mensuales totales cerca del 43–50 % del ingreso bruto incluyendo el nuevo pago. Hazlo tú mismo: $1,800 de hipoteca + $400 de auto y tarjetas + un pago hipotecario de $620 = $2,820 ÷ $8,000 de ingreso bruto = 35.3 % de DTI — bien dentro. Al 47 % tendrás que pagar una deuda o pedir menos; al 55 % o más, rechazo aunque el score brille.

Garantía e ingresos: el tasador confirma el estado y el título confirma el orden de gravámenes — HELOC existentes, embargos o impuestos impagados cuentan en tu CLTV, y una casa con mantenimiento diferido puede sufrir ajustes por condición. Los asalariados pasan con nóminas; los autónomos preparan dos años de declaraciones, porque la suscripción de segunda hipoteca descuenta más el ingreso variable que la de compra. Plazo típico de solicitud a fondeo: 2–6 semanas — documentos y buró (días 1–3), valuación y análisis (días 4–14), aprobación más un derecho federal de rescisión de 3 días en vivienda habitual antes de mover dinero.

Tasaciones: el número que manda sobre el tuyo

Casi toda segunda hipoteca exige valuación, en tres intensidades. Tasación completa — un tasador licenciado mide, fotografía y compara tu casa con ventas recientes cercanas — pesa más y cuesta $300–$700, a menudo a tu cargo al cierre. Tasación drive-by o de escritorio usa fotos y registros sin acceso pleno: más barata pero más conservadora. La valuación automatizada (AVM) es un estimado instantáneo por algoritmo, el más barato y el más escéptico con casas únicas o recién renovadas. El prestamista elige la intensidad: mercados calientes y CLTV altos empujan a tasación completa, porque el riesgo de un valor inflado lo corre él.

Protege la tuya antes de que llegue el tasador: documenta cada mejora con costos y fechas — solo lo verificable cuenta; una cocina de $40,000 con facturas vence siempre a una “cocina renovada” vaga. Ordena el exterior y arregla los defectos visibles pequeños que delatan mantenimiento diferido. Y nunca ancles la conversación a un estimado de portal: lleva tres comparables reales cerrados a menos de 800 m en 6 meses. Si el valor sale bajo, tienes dos jugadas honestas: acepta la línea menor que los números sostienen, o espera y pide de nuevo tras comparables que fortalezcan — pagar una segunda tasación sobre los mismos comparables débiles solo duplica la comisión.

Fases HELOC sin sorpresas

El período de disposición se siente como una tarjeta de crédito: pide hasta el límite, paga intereses (a menudo solo intereses) sobre lo dispuesto, devuelve y vuelve a pedir libremente. El período de amortización se siente como un préstamo: el crédito se congela y el saldo se amortiza en 10–20 años. El susto que ciega a los prestatarios es pura aritmética. Toma $40,000 de HELOC al 9 %: solo intereses son $300/mes durante diez años cómodos — luego la amortización exige unos $406/mes durante quince años, y eso antes de cualquier movimiento de tasas. Tres cifras, una deuda, y la mayoría solo había presupuestado la primera.

Los profesionales presupuestan al revés desde esa tabla: dimensionan la disposición para que quepa la amortización estresada, no la oferta. Tres hábitos separan a los prestatarios HELOC cómodos de los casos de advertencia. Primero, paga capital durante la disposición aunque solo se exija interés: cada $1,000 prepagados al 9 % evitan ~$1,700 de intereses de por vida y suavizan el salto. Segundo, mantén la utilización bajo la mitad de la línea: una línea al tope más una subida de tasas es el doble golpe detrás de la mayoría de impagos. Tercero, ponle precio honesto a las tasas introductorias: un 3.99 % de 12 meses ahorra dinero real al inicio, pero el préstamo se repricing a prime más margen después — modela la intro en nuestra calculadora HELOC y confirma que el pago posterior encaja antes de disponer, no después de que suban las tasas.

Tasas, comisiones y el truco de la TAE

Las tasas de segunda hipoteca van 1–3 puntos sobre las primeras por un motivo estructural: en ejecución, la segunda cobra después de la primera, así que los prestamistas cobran el riesgo extra. Las fijas siguen los bonos a largo plazo; las HELOC siguen la prime y se mueven en semanas tras decisiones de la Fed. Tu recargo personal sale de cuatro diales: puntaje (740+ para lo mejor), CLTV (cada tramo de 5 % puede añadir un octavo o un cuarto de punto), DTI y ocupación — alquileres y segundas residencias pagan más en cada tramo, y algunos prestamistas ni las tocan por encima del 80 % CLTV.

Las comisiones deciden cada empate, y por eso la TAE gana a la tasa para comparar. La TAE mete las comisiones en un costo anualizado, así que ya sabe lo que los vendedores esperan que no calcules: un 7.99 % de tasa con $1,500 de comisiones (8.4 % TAE efectiva) pierde contra 8.25 % con $0 de comisiones (8.3 % TAE) siempre que prepagues, vendas o refinancies dentro de unos 5 años. Nuestra calculadora computa esa TAE efectiva para ambas gestiones — en efectivo o financiadas — porque las financiadas parecen gratis pero devengan intereses todo el plazo. Como regla: pagar puntos solo compensa si mantienes el préstamo más allá del punto de equilibrio — $1,000 por bajar 0.25 % en $50,000 ahorran ~$7/mes: doce años para recuperar, y pocas segundas hipotecas sobreviven intactas tanto tiempo.

¿Qué opción encaja contigo?

Siete errores caros (y la solución de cinco minutos)

1. 1

   Pedir prestado hasta el máximo aprobado sin plan de pago

   Los prestamistas aprueban máximos; los presupuestos sobreviven pagos. Ponle precio a la mensualidad primero, al proyecto después.

2. 2

   Presupuestar la disposición HELOC

   La disposición es el alquiler de la deuda; la amortización es la deuda. Presupuesta la cifra mayor y estresada.

3. 3

   Comparar tasas en vez de TAE efectiva

   Las comisiones se esconden en las tasas y aparecen en la TAE. Toda cotización sin TAE es una cotización incomparable.

4. 4

   Usar valores de portales para el CLTV

   El prestamista decide. Calcula 5 % por debajo de tu estimado por costumbre.

5. 5

   Vaciar la línea HELOC de inmediato

   Línea al tope más subida de tasas es el patrón clásico del apuro. Dibuja lo que la fase necesita; deja la mitad en reserva.

6. 6

   Ignorar los 12 días de Texas o la rescisión en todos lados

   Las segundas hipotecas en vivienda habitual traen rescisión. Planifica las fechas de fondeo alrededor, no a través.

7. 7

   Hipotecar consumo que se deprecia

   Autos, vacaciones y gastos generales convierten patrimonio en recuerdos — con riesgo de ejecución.

Convierte esta página en una decisión en diez minutos

Sigue esta secuencia y sabrás más que la mayoría de los solicitantes que entran a un banco. Primero, ingresa valor y lo que debes, pulsa el máximo al tope y anota el techo financiable — ese es el borde duro de tu presupuesto. Segundo, cotiza tu escenario (préstamo o HELOC), suma las comisiones como las cotizó el prestamista y lee la TAE efectiva y el costo total, no solo el pago. Tercero, abre la prueba de asequibilidad, ingresa ingresos y deudas y confirma un DTI bajo 43 %. Cuarto, estrésalo: pagos extra en préstamo, +2 % en HELOC. Quinto, descarga el informe y pídeles a dos prestamistas más que mejoren la TAE efectiva. La segunda hipoteca más barata rara vez es la primera cotización: es la tercera, bien comparada.