Metodología

Fórmulas

Cuota fija: P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1), con r = TAE ÷ 12 y n = meses; pagos al final de cada período con capitalización mensual. TAE 0 %: P ÷ n. Los pagos extra van al capital ese mismo mes.

CLTV: (hipoteca + segunda hipoteca) ÷ valor de tasación. Capital (equity): valor − hipoteca. Máximo según tope: valor × tope − hipoteca, con suelo en cero.

Disposición HELOC (solo intereses): saldo dispuesto × TAE ÷ 12, con tasa inicial opcional los primeros K meses. Amortización: amortización estándar del saldo dispuesto en los meses de amortización. Estrés: amortización recalculada al +2 % y +4 % sin alivio por topes — a propósito conservador.

TAE efectiva con comisiones: la tasa r* que cumple amortización(importe neto, r*, n) = pago real, resuelta por bisección. Comisiones en efectivo: neto = préstamo − comisiones. Comisiones financiadas: capital = préstamo + comisiones, neto = préstamo. Refleja la cifra APR-including-closing-costs de calculator.net.

DTI: (cuota hipotecaria actual + otras deudas mensuales + nuevo pago) ÷ ingreso bruto, con alertas al 43 % (topes típicos) y al 50 % (banda exterior que citan los bancos).

Supuestos

Meses de 30/360; impuestos y seguro como costo de vivienda aparte, nunca dentro de la cuota; comisiones en efectivo salvo que elijas financiarlas; la HELOC supone que todo lo dispuesto persiste durante la disposición (peor caso, estándar para comparar).

Verificado con

Comprobado: $30k/8 %/15a (~$287), $50k/8.5 %/10a (~$620), $100k/9 %/15a (~$1,014) contra tablas bancarias; HELOC $40k/9 % solo intereses ($300) y amortizado a 15 años (~$406) a mano. Pueden variar céntimos frente a los sistemas de cada prestamista.

Límites

Estimaciones para planificar, no ofertas: tasaciones, bloqueos de tasa, recargos de DTI, disposiciones reembolsadas a mitad de período, tasas introductorias, suelos/topos por prestamista y tratamiento fiscal están fuera del modelo. Confirma cualquier decisión con el Loan Estimate de tu prestamista y, para impuestos, con un profesional.