Metodologia

Formule

Rata fissa: P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1), con r = TAEG ÷ 12 e n = mesi; pagamenti a fine periodo con capitalizzazione mensile. TAEG 0 %: P ÷ n. I versamenti extra vanno a capitale nello stesso mese.

CLTV: (mutuo + seconda ipoteca) ÷ valore peritale. Equity: valore − mutuo. Massimo al tetto: valore × tetto − mutuo, con pavimento a zero.

Utilizzo HELOC (solo interessi): saldo utilizzato × TAEG ÷ 12, con eventuale tasso lancio per i primi K mesi. Ammortamento: ammortamento standard del saldo utilizzato sui mesi di rimborso. Stress: rimborso ricalcolato a +2 % e +4 % senza benefici dai cap — volutamente conservativo.

TAEG effettivo con spese: il tasso r* che verifica ammortamento(netto, r*, n) = rata reale, risolto per bisezione. Spese in contanti: netto = prestito − spese. Spese finanziate: capitale = prestito + spese, netto = prestito. Equivale alla cifra APR-inclusa di calculator.net.

DTI: (rata mutuo attuale + altri debiti mensili + nuova rata) ÷ reddito lordo, con soglie al 43 % (tetti tipici) e al 50 % (banda esterna citata dalle banche).

Ipotesi

Mesi 30/360; tasse e assicurazione come costo abitativo separato, mai nella rata; spese in contanti salvo finanziamento scelto; la HELOC assume l’intero utilizzo per tutto il periodo (peggior caso, standard di confronto).

Verificato contro

Verificato: $30k/8 %/15a (~$287), $50k/8,5 %/10a (~$620), $100k/9 %/15a (~$1.014) contro tabelle bancarie; HELOC $40k/9 % solo interessi ($300) e ammortizzata 15 anni (~$406) a mano. Possibili scarti di centesimi rispetto ai sistemi bancari.

Limiti

Stime per pianificare, non offerte: perizie, blocchi tasso, maggiorazioni DTI, utilizzi rimborsati a metà periodo, tassi lancio, floor/cap per mutuante e fisco sono fuori dal modello. Conferma ogni decisione con il Loan Estimate del tuo mutuante e — per le tasse — un professionista.