FAQ
Aus Hauswert, Resthypothek, Zins und Laufzeit wird die exakte Monatsrate — Festkredit oder revolvierender HELOC, mit Eigenkapital, CLTV, Tilgung und Stresstest.
Wie viel Eigenheimkredit bekomme ich?
Hauswert mal CLTV-Obergrenze der Bank (meist 80 %) minus Resthypothek. Bei $450.000 Wert und $280.000 Schulden: $450.000 × 0,80 = $360.000 − $280.000 = $80.000 beleihbar — trotz $170.000 Eigenkapital.
Wie hoch ist die Rate bei $50.000 Eigenheimkredit?
8,5 % auf 10 Jahre: ca. $620/Monat, rund $24.400 Zinsen. Auf 15 Jahre zu 8 %: ca. $478/Monat, aber rund $36.000 Zinsen.
Wie hoch ist die Rate bei $100.000?
8,5 % auf 15 Jahre: ca. $985/Monat, rund $77.200 Zinsen. 8 % auf 10 Jahre: ca. $1.213/Monat, aber nur ca. $45.600 Zinsen.
Was ist HELOC-Abrufphase und Tilgungsphase?
Die Abrufphase (oft 10 Jahre) erlaubt Leihen, Tilgen und neues Abrufen bis zum Limit — oft nur Zinsen. Danach friert die Tilgungsphase (oft 15 Jahre) die Linie ein und tilgt den Saldo: Raten steigen typischerweise ums 2–4-Fache. Plane immer mit der Tilgungsrate.
Eigenheimkredit oder HELOC — was ist besser?
Nimm den Festkredit, wenn der volle Betrag am ersten Tag fällig ist — Dach, Umschuldung, eine Studiengebühr — plus feste Rate. Nimm die HELOC für gestaffelte oder unsichere Ausgaben, bei denen nur genutzte Beträge Zinsen kosten.
Welche CLTV akzeptieren Banken?
80 % öffnet fast überall die Bestzinsen. Manche gehen auf 85–90 % mit höheren Zinsen und strengeren Anforderungen; über 90 % ist selten und teuer. Texas deckelt per Verfassung bei 80 %.
Sind Eigenheimkredit-Zinsen fest oder variabel?
Eigenheimkredite fast immer fest. HELOCs fast immer variabel (Prime + Marge) mit jährlichen und Lifetime-Caps. +2 % auf $40.000 addieren ca. $50/Monat in der Tilgung.
Welche Gebühren und Abschlusskosten fallen an?
Kredite: $300–$700 Wertermittlung, 0–1 % Abschluss, $200–$800 Grundbuch. HELOC: oft $0 upfront, dann $50–$75/Jahr plus Vorfälligkeitsgebühren.
Lohnt sich Sondertilgung wirklich?
Ja: $100/Monat extra auf $50.000 zu 8,5 %/10J spart ca. $4.600 Zinsen und 20 Raten.
Welcher Score ist nötig?
Meist 620+ für Zusage, 740+ für Bestzinsen. Aber Score ist die Hälfte: Banken deckeln Schulden bei ca. 43–50 % inkl. neuer Rate, verlangen 15–20 % Rest-Eigenkapital und eine eigene Bewertung.
Wie wird DTI mit Eigenheimkredit berechnet?
Hypothek + sonstige Monatsschulden + neue Rate, geteilt durch Bruttoeinkommen. Beispiel: $1.800 + $400 + $620 = $2.820 ÷ $8.000 = 35,3 % — im grünen Bereich.
Sind Zinsen steuerlich absetzbar?
Manchmal: Kauft, baut oder verbessert das Geld die besicherte Immobilie wesentlich und du setzt itemized ab, können Zinsen im IRS-Rahmen abzugsfähig sein. Privatkonsum meist nicht.
Wie funktioniert der HELOC-Einführungszins?
Manche Banken bieten 6–12 Monate vergünstigten Zins — z. B. 3,99 % vor regulären 9 % variabel. Senkt Anfangszinsen, ändert langfristig nichts — plane von Tag eins mit der Rate danach.
Was passiert am Ende der HELOC-Abrufphase?
Die Linie friert ein und der Saldo wird getilgt — Raten steigen oft über Nacht ums 2–4-Fache. $40.000 zu 9 %: von $300/Monat nur Zinsen auf ca. $406/Monat über 15 Jahre, vor jeder Zinserhöhung.
Wie schnell fließt das Geld?
Typisch 2–6 Wochen: Antrag und Unterlagen (Tag 1–3), Bewertung und Prüfung (Tag 4–14), Zusage plus 3 Tage Widerrufsrecht bei selbstgenutztem Wohneigentum.
Schadet der Antrag meinem Score?
Eine harte Anfrage kostet kurz wenige Punkte — vergleiche innerhalb von 14–45 Tagen, das zählt als eine. Hohe HELOC-Auslastung (über ~50 %) kann den Score drücken bis zur Rückzahlung.
Was ist eine Zweithypothek?
Eine Zweithypothek ist jeder Kredit hinter der Ersthypothek in der Rangfolge — genau das sind Eigenheimkredite und HELOCs. „Zweit-“ beschreibt den Rang, nicht die Anzahl der Kredite.
Lohnt Cash-out-Refinanzierung?
Cash-out-Refi ersetzt die gesamte Ersthypothek durch eine größere und zahlt die Differenz aus. Lohnt nur, wenn Marktzinsen unter deinem aktuellen Satz liegen.
Brauche ich eine Wertermittlung?
Ja, fast immer: Die Bank beauftragt sie (oder eine automatisierte Bewertung) und beleiht danach, nicht nach Portal-Schätzungen. Oft 3–8 % unter optimistischen Werten.
Sind meine Daten privat?
Ja. Alles läuft in deinem Browser — kein Konto, keine Datenbank, keine Zahlen an Server. Links kodieren Eingaben in der URL.
Full FAQs in English: homeequityloancalc.com/faq/