金利・手数料・決済コスト（2026年）
固定第二抵当金利は概ね10年国債＋第二抵当リスクマージンに連動。HELOCはプライム＋マージンで毎FOMCに動きます。個人加算は信用・CLTV・DTI・用途（自宅か賃貸か）で決まります。
手数料相場
- 住宅ローン： 査定$300〜$700、組成0〜1%、登記$200〜$800。口座振替や高残高で免除する機関多し — 要交渉。
- HELOC： 当初$0が多く、以後$50〜$75/年＋2〜3年内解約なら$200〜$500違約金。
- 繰上返済： 固定はほぼ違約金なし。一部HELOCは早期解約で免除分を回収。
実質年率 vs 金利
実質年率は手数料を年率化し比較可能にします。「金利7.99%/実質8.4%」＋手数料$1,500は、繰上返済するなら「8.25%/実質8.3%」＋手数料$0に負けることも — 実際の保有期間で両方を計算機で。
よくある質問
ポイント購入で金利引下げは得？
保有が損益分岐を超える場合のみ： $50,000で0.25%下げる$1,000は月約$7節約 — 回収12年。第二抵当の大半はその前に完済・借換されます。
HELOC金利が住宅ローンより高いのはなぜ？
第二抵当は競売で後順位のため機関はリスクを価格転嫁 — 通常第一抵当より1〜3%高く、CLTVが高いほど上乗せ。
詳しいガイドは英語で： homeequityloancalc.com/guides/home-equity-rates-fees-closing-costs/