Eigenheimzinsen, Gebühren & Abschlusskosten (2026)
Feste Eigenheimzinsen folgen grob den 10-jährigen Treasury-Renditen plus Marge für Zweitrang-Risiko; HELOCs folgen Prime plus Marge und bewegen sich mit jeder Fed-Sitzung. Dein persönlicher Aufschlag kommt aus Score, CLTV, DTI und Nutzung (Eigennutzung vs. Vermietung).
Typische Gebührenspannen
- Eigenheimkredit: Wertermittlung $300–$700, Abschluss 0–1 %, Titel/Grundbuch $200–$800. Viele Banken erlassen Gebühren für Lastschrift oder hohe Salden — fragen.
- HELOC: oft $0 upfront, dann $50–$75/Jahr plus $200–$500 Gebühr bei Schließung binnen 2–3 Jahren.
- Vorfälligkeit: Festkredite selten mit Strafe; manche HELOCs holen erlassene Gebühren bei früher Schließung zurück.
Effektivzins vs. Nominalzins
Der Effektivzins faltet Gebühren in eine Jahresrate, damit du Angebote vergleichen kannst. Ein „7,99 % Zins / 8,4 % effektiv“-Kredit mit $1.500 Gebühren kann gegen „8,25 % / 8,3 % effektiv“ mit $0 Gebühren verlieren, wenn du vorzeitig tilgst — rechne beide im Rechner mit deinem echten Horizont.
Häufige Fragen
Lohnen sich Punkte zur Zinssenkung?
Nur wenn du den Kredit über den Break-even hältst: $1.000 für 0,25 % weniger auf $50.000 sparen ~$7/Monat — 12 Jahre bis break-even. Die wenigsten Zweithypotheken überleben so lange unangetastet.
Warum ist mein HELOC-Zins höher als meine Hypothek?
Zweitränge verlieren zuerst in der Zwangsvollstreckung, also lassen Banken sich das Risiko bezahlen — typisch 1–3 Punkte über Ersthypotheken, mehr bei hoher CLTV.
Rechne das im Rechner nach → · Ratgeber
Ausführliche Ratgeber auf Englisch: homeequityloancalc.com/guides/home-equity-rates-fees-closing-costs/